Làn sóng tăng giá chung cư vẫn còn đang hiện diện và diễn ra tại hầu hết các dự án chung cư cũ, mới ở Hà Nội, đặc biệt ở phân khúc căn hội giá rẻ. Có thể thấy, tại các quận nội thành, phân khúc căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2 trở dần trở nên khan hiếm. Đáng chú ý, trong quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng, đó là ngay cả trong lúc dịch bệnh. Vậy nguyên nhân nào đẩy giá chung cư tăng như thế? Điều này có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản nước ta hiện tại?
Mục Lục
Thực trạng thị trường căn hộ giá rẻ
Nhiều người đang gặp phải tình cảnh khó khăn khi tìm căn hộ giá rẻ
Gia đình anh Nguyễn Văn Dũng (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) muốn tìm mua một căn hộ khoảng 75m2 ở dự án đang triển khai từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc tìm dự án theo nhu cầu của gia đình anh Dũng không hề dễ dàng. Hiện, thị trường có quá ít dự án đang triển khai mức giá trung bình (từ 25 – 30 triệu đồng). 6 tháng qua, vợ chồng anh Dũng đi hàng chục địa điểm. Cuối cùng lựa chọn một căn hộ ở chung cư Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm). Nơi này liền kề với huyện Hoài Đức.
“Từ chung cư Xuân Phương đi đến khu vực trung tâm Hà Nội cũng lên đến 13 – 14 km. Không gần nhưng giá nhà ở đây cũng không phải mềm khoảng 28 triệu đồng/m2. Gia đình phải mua lại chứ không có căn hộ mới. Với tài chính 2 tỷ đồng khó có sự lựa chọn hơn. Các căn hộ ở các dự án gần hơn thì phải gần 3 tỷ đồng”. Anh Dũng chia sẻ.
Lý do khó mua căn hộ giá rẻ
Là môi giới nhà đất ở khu vực quận Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm, anh Phong cho biết, thị trường trong giai đoạn dịch covid 19, rất ít giao dịch. Lượng tin đăng về mua bán chuyển nhượng cũng giảm. Tuy nhiên, giá nhà lại tăng. Anh Phong giải thích về nghịch lý này. Khi dịch bệnh lượng căn hộ bán ra thị trường giảm hẳn, cung thiếu. Trong khi nhu cầu lại tăng. Trong lúc dịch bệnh, sản xuất, kinh doanh không đầu tư được. Dòng tiền lại đổ vào nhà đất. Nhiều trường hợp mua nhà đất cũng chỉ để chuyển đổi từ kinh doanh thương mại sang tài sản cố định nhằm bảo toàn tiền.
“Nếu muốn mua lại một căn hộ tầm 2 tỷ đồng trong khu vực vành đai 3 rất khó. Đều là nhà cũ và diện tích cũng nhỏ hơn ở các dự án chung cư đã bàn giao nhà cách đây vài năm. Còn ở các dự án chất lượng hơn phải từ 3 tỷ đồng. Các dự án mới đều phải mua lại từ nhà đầu tư thứ cấp thêm tiền chênh nên giá rất cao. Thời điểm này để mua được căn hộ từ chủ đầu tư là không dễ vì rất ít dự án”. Anh Phong nói.
Căn hộ chung cư tại khu vực Hà Nội tăng giá liên tiếp trong 10 quý
Báo cáo của Bộ Xây dựng trong quý 2 năm 2021 được nhận định. Đây là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng. Lý do cụ thể của việc tăng giá này phải kể đến việc cơ sở hạ tầng được phát triển. Và quan trọng hơn là chất lượng dự án được cải thiện.
Tổng hợp số liệu từ các địa phương cũng cho thấy. Trong quý 2, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng… Có 29.949 giao dịch bất động sản thành công. Tổng lượng giao dịch bình quân tăng 18% bằng so với quý trước và chỉ nhỉnh hơn khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2020.
Tại Hà Nội, dự án Sunshine Garden tăng giá khoảng 5,9%. Xuân Mai Complex tăng giá khoảng 4,5%. Hòa Bình Green City tăng giá khoảng 5,1%…Giá rao bán trung bình của căn hộ chung cư ở Hà Nội vẫn tăng, ở mức 30-40 triệu đồng/m². Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá 25 – 30 triệu đồng/m2.
Giải thích lý do giá chung cư vẫn tiếp tục tăng
Nguồn cung khan hiếm
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn. Nhưng nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy lên. Đặc biệt các căn hộ giá rẻ lại càng thiếu mà nhu cầu ở phân khúc này cao nhất trên thị trường.
Giá đất tăng
“Ngoài ra, mức giá bất động sản bị đẩy lên cao một phần cũng là do khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%. Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50%. Nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản. Khi nguồn cung thiếu hụt, vật liệu xây dựng thì giá sẽ tăng, có những dự án mức giá tăng từ 15 – 20% là mức tăng khá cao. Vì trung bình bất động sản chỉ tăng khoảng 3 – 5%” – ông Đính cho biết.
Vấn đề pháp lý
Bên cạnh việc giá vật liệu xây dựng tăng cao, GS. Đặng Hùng Võ đánh giá, vấn đề pháp lý của đất, nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai, các cuộc thanh kiểm tra các dự án bất động sản… cũng là nguyên nhân làm thị trường thiếu hụt các dự án mới. “Không gỡ các vấn đề về pháp lý cho các dự án bất động sản sẽ tác động đến thị trường trong trung hạn. Khi các dự án đang triển khai bị dừng lại rà soát, dự án mới không triển khai được. Những năm tới thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, giá sẽ tiếp tục tăng theo quy luật của thị trường” – GS. Đặng Hùng Võ nói.
Thị trường căn hộ chung cư sẽ có chiều hướng tích hợp hơn
Chuyên gia Savills cho rằng việc tăng giá căn hộ chung cư tạo ra sự cạnh tranh tích cực cho thị trường. Các nhà đầu tư sẽ phải chuẩn bị kỹ hơn, nhằm cung cấp các sản phẩm chất lượng cao hơn cho khách hàng. “Ngoài ra, các dự án tại khu vực ngoại thành cũng sẽ được phát triển, bởi không phải ai cũng có đủ khả năng để chi trả cho một căn hộ nội đô chất lượng cao”, ông Matthanew nêu quan điểm.
Vị chuyên gia lấy ví dụ không phải ai làm việc tại London cũng chọn sống tại khu vực trung tâm, họ có thể sống tại các khu ngoại ô và di chuyển bằng phương tiện công cộng vào trung tâm thành phố. Tương tự tại Hà Nội, khi sự phát triển về cơ sở hạ tầng cùng các tuyến giao thông công cộng tại các địa phương lân cận như Sóc Sơn hay Bắc Ninh, thị trường nhà ở tại các địa phương này cũng sẽ phát triển hơn, qua đó kéo theo sự dịch chuyển của dân cư.
Xen thêm nhiều tin tức mới nhất về Phân tích – Nhận tại đây.